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菲律賓馬尼拉的房地產周期研究

投資其實就是找爆點,或者叫做找風口。俗話說,選擇比努力更重要。所謂的選擇就是選擇一個風口,選擇下一個投資的機遇點在哪里?過往,我們最清楚的一點就是中國走過了三十年高速的經濟發展,其實中國在過去三十年就是世界上的風口,就是世界上的爆點。

那么接下來我們要去找的是下一個全世界的爆點在哪里?傳統海外投資主要集中在英美澳加這些發達國家,但是如果我們真正希望在房地產投資方面獲得一個高收益的話,我們的關注點,應該放在成長中國家。

這個就有點像上個世紀九十年代,或者二十年前很多臺灣人香港人和外國投資者跑到中國來投資一樣。他們就是看中中國的高速經濟發展,以及因為這些經濟發展所帶來的市場機遇和房地產投資機會。那么現在我們就是要去找,全世界新的這種投資機會是在哪里?

毫無疑問,目前全世界經濟增長最快的地方,其實就是東南亞。東南亞有全世界最高的經濟增長率,也得益于全球主要國家制造業對外遷移。因為現在我們國家的勞動力成本上漲非常快,加上環保的標準,很多珠三角長三角的企業都把自己的企業遷到了東南亞。所以說,從東南亞里面去找機會,從大概率來講的話,會是比較成功的一種選擇。

那么為什么我們要推薦菲律賓呢?這是一個非常有意思的話題。因為剛才我講到菲律賓是大家一個既熟悉又陌生的一個國家。為什么這樣說呢?菲律賓離中國非常近,從廣州坐飛機過去,只要兩個小時,就會抵達菲律賓的首都馬尼拉。

雖然菲律賓離我們這么近,但是實際上我們過往對菲律賓的很多認知,受制于我們的新聞宣傳的一些影響,多多少少腦海里會有一些誤區。所以在接下來的一個小時里,我建議大家,先把可能在腦海里面所存在的關于菲律賓的一些認知和印象暫時先放一放。

先聽我來說一說我心目中的菲律賓,或者是說當你去到菲律賓以后,你看到的會是一個什么樣的國度。為何說菲律賓是個不該被忽視的國家。我非常喜歡研究一個國家的歷史和文化,因為我們要理解它的現在和看到它的未來,從它整個歷史的演變和場合的發展里面去找到它的一個邏輯,找到它未來發展的一個必然性。

菲律賓在我看來是整個亞洲地區最不像亞洲的國家,為什么呢?它是整個亞洲里唯一一個天主教國家,光這一點,它跟其他的亞洲國家區別就非常大。通常我們用一句話來形容菲律賓,叫做“四百年修道院,五十年好萊塢”,這句話概括了菲律賓的過往,這個殖民地整體的歷史,以及它的文化演變。

菲律賓在十六世紀初,大概在1521年被西班牙進行殖民統治,殖民時間接近400年,一直到1898年,菲律賓成為了美國殖民地。在二戰期間,它又短暫的被日本占領過幾年。后來,美國再來進行一個治理。所以說,當你去到菲律賓,你會看到清晰的宗教信仰,因為在西班牙殖民的過程和后面美國殖民的過程中,它一直延續了這個天主教的傳統。

目前的菲律賓,百分之八十二的人是信天主教的。對一個國家來講的話,宗教的信仰其實是非常非常重要的,這樣的一種宗教信仰讓大部分菲律賓人都比較熱情,好客,感恩和知足的。所以說去菲律賓,你看到的人,接觸到各種類型的年輕人,你會覺得他們都非常友善。在菲律賓,如果看到人發火,那是一件非常罕見的事情。

另外的一句話呢,就是五十年好萊塢。因為在后來美國治理期間,菲律賓人開始學習英語,所以說菲律賓是全世界三大說英語的國家之一。所以說,我們來理解了這樣的一個概念以后,就能夠理解菲律賓現在的一些很有意思的現象。首先,菲律賓的人口非常多,超過一億一千萬。更加讓人吃驚的是,它的人口每年增長率大概是1.9%。

而中國的人均增長率,大概只有0.4%左右。另外菲律賓的人口年齡中位數是是23歲,基本上是全世界最年輕的一個國家。而我們中國的人口年齡中位數是44歲,所以說你去了菲律賓,你看到的都是年輕人。為什么會出現這種情況呢?就是我們前面講到的,菲律賓的宗教和它的一個歷史。菲律賓是天主教國家,天主教是不允許墮胎的,懷上了孩子,就要把他生出來。

五十年好萊塢的生活方式影響,加上熱帶國家的一個天性,導致菲律賓的生活方式比較開放,所以說,菲律賓平均一個家庭大概是要生3.8個小孩。這些原因加起來,就讓菲律賓成為一個很年輕的國家。這一點在到了菲律賓之后就會有特別充分的體驗。

比如說你去那邊,有很多的星巴克,麥當勞肯德基,很多都是通宵營業,在馬尼拉的大道上面,在日落大道邊上,在很多大街小巷里,你會看到很多很多年輕人,在那里聊天,在那里玩。很多人對菲律賓容易形成第一個印象來講,就覺得它是一個很落后的國家,甚至覺得它是一個不安全的一個國家。

那么,當你去了菲律賓以后,你看到了這個城市,你接觸到在那里的人,你這種感覺自然而然就會沒有了。我去菲律賓很多次,菲律賓很塞車,但是我基本上沒有看到人吵過架、按喇叭。在路上開車的時候,大家都是規規矩矩的。雖然很塞車,大家都是好脾氣地去通過一個又一個的紅綠燈。

因為我們希望我們的投資是建立在數據的基礎上的,我們的結論是,菲律賓是唯一同時具備好的經濟基礎和高增速的國家。菲律賓其實在上個世紀七八十年代的時候,就號稱是亞洲的紐約。它具有一個非常好的經濟基礎,只是在1998年亞洲金融風暴和2008年的金融危機以后,它的經濟停滯了接近20年,但是它的經濟基礎是非常好的。

它全年GDP,依舊有三千多億美金。但實際上,我們對比這些國家,像柬埔寨,它的GDP大概只有菲律賓的十分之一,同樣是年均增長GDP,菲律賓和柬埔寨都是在6%到7%之間的話,它的含金量是不一樣的。如果對比泰國,泰國的GDP大概是四千多億美金,它跟菲律賓相比,比較接近。

但是目前泰國的GDP增長大概只有3%左右。所以說從未來的經濟增長和投資機遇來講,我覺得菲律賓可能是值得大家去關注的。四大經濟來源的強勁支撐另外一方面,我們來看一看菲律賓的經濟增長,它的一些產業是一些什么樣的產業。

首先,我們要高度關注的就是娛樂行業。在過去幾年菲律賓高度發展娛樂產業,目前菲律賓已經占了全球娛樂產業的大概60%的市場。

第二個很重要的一個發展呢,我們叫做外匯收入。因為菲律賓的人口很多,加上勞動力供應非常之充分,以及它基本上全部都是講英文,菲律賓的勞動力在全世界來說是非常受歡迎的。據不完全統計,大約有一千兩百萬的菲律賓人在全世界從事各種類型的工作。

這里我們最了解的就是菲傭。這些人每年要從全世界各地匯大約三百億美金,而且在高速增長。三百億美金,寄回到這里來,構成了菲律賓很重要的一個外匯收入,這些錢回到菲律賓以后最主要就是用來買房子,和改善他們的生活。

第三個重要的產業叫做服務外包。因為菲律賓有年輕化的優勢和英語優勢,菲律賓人成為了全球很多大公司的選擇,比如我們打電話給微軟,打電話給豐田,接電話的和數據分析的很多都是菲律賓人。如果你現在去了馬尼拉,到了晚上的時候你就能看到很多二十四小時燈火通明的寫字樓,樓里的大部分人都從事服務外包行業。

另外一個正在高速增長的就是旅游業。菲律賓的旅游資源非常豐富,因為菲律賓是全球著名的島嶼國家,有七千多個海島,它的海水資源從各個方面來講,其實是不比泰國差的。只是菲律賓沒有像泰國一樣,還沒有把整個旅游服務產業做的非常到位,也沒有把旅游產業作為它的核心產業。

所以說,在這幾年開始,在菲律賓重視旅游產業以后,旅游產業會呈現一個成熟的發展。那么很著名的,大家應該很熟悉的就是長灘島,薄荷島,這些就是全世界知名的旅游目的地。我們預計,隨著中國跟菲律賓關系的快速提升,從明年開始,陸陸續續有很多我們國家的一些城市接通與菲律賓的航線,因為現在主要是北上廣,香港,廈門,這些地方可以直飛到菲律賓,我相信接下來還會有很多國內的城市會有航班直飛到馬尼拉,直飛到宿務,直飛到長灘島這樣的一些地方。

至于菲律賓旅游這一方面,從我們目前看到的2018年的數據來看,相比2017年,中國的游客已經增長了一倍。那么我們接下來可以預期,未來幾年,還會有高速的一個增長。菲律賓的經濟從二十年的一個調整期走出來以后,從2013年開始,到目前的這五年,每年的GDP增長都是超過了6%,基本上都是在6.5%左右,預計2018年的GDP增長可能會超過7%。

這樣高速GDP的增長,再加上它的人口紅利和充分勞動力,我們覺得,這構成了菲律賓接下來未來幾年,經濟持續增長,房地產高速發展的強大推動力。接下來,我想重點說一說中國跟菲律賓源遠流長的關系。在十四十五世紀初,鄭和下西洋的時候去到了菲律賓。當他去了菲律賓,他就覺得,哎好奇怪,我在菲律賓怎么看到了這么多福建老鄉,后來大家都發現其實中國跟菲律賓之間的這種關系,已經持續了一千年。

從福建臺灣這邊過去的很多漁民就經常往來菲律賓這一帶,一直以來中國跟菲律賓的關系,民間關系是非常融洽的。很多人也會有一些印象,就是菲律賓好像很反華。我來到菲律賓以后,跟很多已經在這邊呆了很久的老華僑進行交流,他們聽到這個說法之后都很愕然,說菲律賓一點都不反華,我們華人在菲律賓跟本地人關系相處的非常好。

因為華人非常勤奮,又會做生意。目前菲律賓十大富豪里面有七大,都是華人。華人賺了錢以后會在這邊捐款修學校,建醫院,建消防局,做了很多善事。所以說在菲律賓,華人跟本地人的關系,在這幾百年以來都很融洽,民間的關系其實一直是非常好的,那么為什么我們對菲律賓原本的印象相對來講會比較片面呢?其實我們去思考一下就知道了。

原來的菲律賓,跟美國的關系特別好,跟中國政府的關系一直以來是不怎么好的。自從2015年菲律賓新的總統上臺以后,他采用的是一個很務實的外交政策。很看重跟中國之間的關系。我們都知道,跟中國關系好的話,中國會給到很多的經濟支持,很多的基建項目,很多的低息貸款。其實現在很多第三世界的國家,尤其是東盟的這些國家在中國跟美國兩個超級大國之間,都會采取這種務實的外交政策,這種政策可以讓他們的利益最大化。

在2015年開始,中國跟菲律賓關系就恢復非常快。實際上這幾年,據不完全統計,中國人來這邊來做生意,從事各種類型的行業的,有四十萬人左右。你現在來到馬尼拉這個城市,作為一個華人,你看到的和你聽到的,其實沒有陌生感。就不像去泰國,在泰國那里看到的文字你看不懂,但是你在菲律賓看到的都是英文。

菲律賓房產投資指數為何急速攀升,菲律賓的房地產呢,是我們接下來要講的,我們最關心的問題。

菲律賓的房地產從2015年開始逐漸起步,這個起步其實也是來源于2013年菲律賓經濟增長以后,人民收入水平的提高,以及大量外資和國際外來人口的到來,拉動了對房地產的一個需求。2015年開始起步以后,菲律賓房地產就開始呈現一個向上發展的勢頭。

從一個房地產周期角度的話,我們知道有一句話叫做“橫有多長豎有多高”,所以這一輪菲律賓房地產的啟動,本質是來源于菲律賓經濟的發展。我們預計菲律賓的房地產會往上增長6-8年,這是一個基本的估計。目前菲律賓的房地產是比較健康的,一個就是本地的購買至少會占到60%份額,因為菲律賓有規定,外國人是不能夠買別墅,只能買公寓。

公寓60%賣給本國人,40%賣給外國人。全世界過來投資的人里就包括中國人,日本人,美國人和韓國人,以及澳大利亞、歐洲人。這是因為馬尼拉本身就是一個很國際化的城市,加上它以英語為主,所以全世界有相當多的人選擇來到這里。那么,為什么我們要說菲律賓的房地產有可持續發展的一種動力呢?

我們主要是從幾個方面來看:

第一個是租金回報率。目前菲律賓的租金回報率,普遍都可以做到7%以上。比如說你在那邊買一套五十萬的房子,一年租金大概是在三萬到四萬塊錢左右。這個是一個正常的標準,基本上在市區里面的房子都可以做到的。這個回報率已經比我們中國的要高很多了。現在的中國的一線城市的普遍的租金回報率大概只有1%到2%左右。

那么第二點,就是目前的價格。馬尼拉作為菲律賓首都,它的人口是兩千四百萬,但是占地面積卻只有上海的十分之一,那么目前馬尼拉的房產價格是多少呢?大概平均均價是在人民幣2萬到3萬,這是套內面積。如果說按照國內的建筑面積來算,那可能就只有1.5萬到2萬。所以這個價格遠遠比國際一線城市的價格要低很多,大概只有曼谷價格的一半。曼谷現在中心區最貴房子價格大概是在8萬左右,而菲律賓目前中心區最貴的房價,大概也就是4萬多。

第三點,這幾年菲律賓基礎設施的建設投入之大。菲律賓剛剛開了一個商貿大會,包括中國的資本和大量的投入技術建設,要開修地鐵,由日本人來負責建。所以我們來到馬尼拉,很多時候都必須要提前預訂酒店。如果不提前預訂酒店的話,很多時候找不到地方住。我們為來馬尼拉工作的同事找宿舍找了整整兩個月,我們一直想租寫字樓,想租個商鋪,到了這里這么久,過去了四個月,我們都還沒有找到一間我們自己滿意的商鋪。

下面是馬尼拉跟上海的對比,為什么拿他們進行對比呢?

一是他們都屬于國際比較知名的城市。第二個是他們的人口是一樣的。但是,如果你仔細對比來就會發現,馬尼拉人口的平均年齡,是23歲,上海是37歲。房價方面,馬尼拉大概只有上海的四分之一。但是馬尼拉的產權是永久產權,而且沒有公攤。同時全部都是精裝修,而且不限購的。馬尼拉的租金回報率是5%以上。

那么更加吃驚的是什么?馬尼拉的土地面積只有上海的十分之一。那么你可以想象馬尼拉的人口密度。這一點當你去到馬尼拉,你會有最深刻的感受。你會看到大量的二十多平方米的房子,我還看到過二十四平方可以做到一房一廳,三十多平方可以做到兩房一廳。我們會覺得,好奇怪,這么小的面積,他們住進去,能夠開心嗎?他們會說,哎呀,我們很習慣。

全球最低門檻長期簽證——SRRV菲律賓的移民政策就是一個退休移民計劃,這一點,與馬來西亞和泰國相類似,只不過菲律賓的門檻是最低的。當你擁有了這個永久居留權以后,你就一直可以在菲律賓這邊生活了。

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