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菲律賓馬尼拉炒房炒樓花經歷分享

從2016年炒菲律賓馬尼拉房產至今, 3年來菲律賓房價漲了很多,尤其是菲律賓的首都馬尼拉,我已經成功轉手了45套,也從馬尼拉房產的購房小白一路廝殺磨煉成了菲律賓炒房老鳥,分享菲律賓買房投資經驗,給同樣喜歡菲律賓想投資菲律賓馬尼拉房產的朋友一點幫助,讓你們少走彎路。

首先我為什么選擇了菲律賓,我以前在上海,是個玩咖,對投資不感興趣,工作閑暇最大的愛好就是旅行和潛水。同樣當年我收入的大部分也沒有積累,而是花在了旅行和潛水上。這一點現在看來非常不好,沒有積累的人很難通過資金獲利,會一直處在一個手停口停的狀態。也正是這種狀態讓我后來選擇了買菲律賓馬尼拉房產,當時我的個人經濟情況也只能買得起菲律賓馬尼拉房產,這和菲律賓馬尼拉房產的付款方式有關,后面我會慢慢講給大家聽。

在旅游的路上我接觸到了菲律賓,非常喜歡長灘島的白沙灘,科隆島跳島潛水的驚艷,如紐約一樣現代的馬卡蒂AYALA大街,BGC的第五大道,每次去菲律賓都讓我感覺到這個國家的發展和變化,因為經歷過上海的房價的上漲,所以我走到哪里都比較留意當地租金和房價的變化。菲律賓馬尼拉的一切都有種似曾相識的感覺,這不就是10年前的上海嗎!!!所以2016年一年我去了10次菲律賓,暴走在馬尼拉的大街小巷考察菲律賓房產房價租金收益,風土人情,然后我發現菲律賓房產基本面非常好。

首先菲律賓房產永久產權,不算公攤,再一個菲律賓這幾年經濟很好, 菲律賓GDP每年持續增長6%-7%,杜特爾特上臺以后大力發展經濟改革,首都馬尼拉特別繁榮,就好像當年我們中國改革開放的頭2-3年,未來預計有十年的改革開放發展紅利。再聊聊菲律賓的人口紅利,當中國和西方國家面臨人口老齡化嚴重問題時,菲律賓過億的人口紅利是未來經濟可持續發展的核心力量,有人才有對房子的需求,特別是年輕人口,而菲律賓剛好是一個適齡勞動力人口占全部人口70%的年輕的國家,匯豐銀行分析到2050年,菲律賓將成為世界第16大,東南亞第一大經濟體。

還有最重要的一點呢,就是菲律賓幾乎全民說英語,這讓新移民能夠輕松生活,只要你說英語,而且重要的購房合同都是英語,我們也可以看懂,這個很重要,不然都不知道自己簽的什么合同,心里多慌啊,同樣菲律賓大量的會講英文的年輕人口,近幾年BPO業務發展迅猛,菲律賓超越印度,成為全球最大的外包呼叫服務中心。

在咨詢當地中介,菲律賓馬尼拉房子竟然是0首付或者1成首付,之后每月供幾千直到房子蓋好給尾款,這就又涉及到了前面說的以前經常出國旅游不會存錢的問題,等真要投資的時候,手頭閑錢太少,菲律賓這種低首付高杠桿的付款方式特別適合當年沒有多少錢的我,這種空手套白狼的好事,敢問這個世界上除了菲律賓,哪里還會再有啊。在國內,三成首付,上海舉例,沒有一百萬現金,你就是想炒也不能上手,但在菲律賓即使沒錢,或者沒有很多錢,年輕的投資者也還是可以參與的。發展初期的國家還是給了“屌絲”翻身的機會,如果你眼光夠好的話。

我看好菲律賓房產的未來,我決定出手,遵守房產界地段地段地段為王的原則,為了降低風險,我果斷的選擇了馬尼拉正中心馬卡蒂CBD,在距離馬卡蒂AYALA大街的半島酒店走路5分鐘的位置,以預售價格和接近于預售的價格,購入菲律賓首富SMDC地產公司的AIR RESIDENCE期房8套月供3700-4000元,買了阿亞拉地產的GENTRY四套,月供5500元,要看匯率,從此開始了我每個月供房的苦逼房奴生活,當時匯率最低的時候我一個月月供就要還掉52000人民幣養這12套房子,而我當時的收入只有6萬一個月,在上海,真是不敢病也不敢歇,很艱難的過了一年半。

然后逆襲劇本來了,從2016年初買到菲律賓房產幾乎每3個月房產公司漲價一次,最夸張的時候一個月漲兩次,結果短短一年半的功夫,到了2017年年底,這些我310萬比索購入的期房已經漲到了680萬比索,而且在這個在馬卡蒂稀缺地段的期房樓盤,還沒有蓋好的樓盤,房產公司就接近售完了,這個時候我決定賣掉它套現,主要當時也真是供的要崩潰了,所以就產生了賣掉換錢的想法,雖然這個想法現在看來是短視的,畢竟這么好的位置馬卡蒂正中心的房子未來8萬10萬一平都有可能的。

這里需要說一下,菲律賓房產政策和我們不同,國內期房沒房產證的時候是不可以轉手的,但是菲律賓房產賣家只需要向地產公司支付一定的更名費用,就可以以轉讓期房合同的方式賣給買家。這也就造就了菲律賓炒房客的一門生意,期房樓花轉賣,以賺取差價,因為菲律賓房子的付款方式,前期投入并不大,買的早的人,利潤和投入幾乎可以做到1比1。

之后我和買家在上海見了面,殺價討價還價各種殺,上海本地人還是很精明的,我要價550萬比索,最后被她砍價到510萬比索,她把我前面一年半時間供款花掉的7萬人民幣外加我的利潤一次性付我,更名費用她自己出,余款她還是按照原來合同的約定付款給SMDC地產公司。之后我們買了同一天的機票,相約出發菲律賓馬尼拉,本著對買家負責的精神,也為了更名當天辦理順利,我付費約了一個菲律賓當地的中介來幫我們做材料,幫我和房產公司SMDC提交了轉賣更名申請,幫我填寫了賣家棄權書,幫買家填寫了購買申請表格,我們倆的護照和合法入境的簽證復印簽字。因為買家和我年紀差不多,一路上還挺愉悅的,有說有笑有調侃,我甚至于還幫她揣了一部分美金闖關出境,不然她一個人帶的錢太多了,遠遠超出規定金額。

當天非常順利,到了馬尼拉機場我倆直接打車去的MALL OF ASIA附近的SMDC地產公司總部,9點半進去,下午2點半全部辦好,中間中介跑去找律師公證我的賣家棄權書的時候我倆出去吃了午飯,愉悅的喝了個咖啡,鑒于我已經簽好了棄權書,她跟我說這個樓盤的位置在幾年后會價值200萬人民幣沒有問題,這個我們誰也不確定,但也許吧,全當借她吉言了,畢竟我在這個樓盤還留了一套自住養老的。

至此頭套房子48樓的轉賣結束,獲利190萬比索。

從馬尼拉回來以后花3個月時間開始找買家,操作第二套第三套期房,找了一個人在日本的華人,她完全是看中了菲律賓房產的高租金,買來準備交房后吃租的,用她的話說,就是租10年也就回本了,因為畢竟總價也就50-60萬人民幣而已,即使不考慮增值部分,光吃租那個地段一年也有5萬人民幣租金,租上10年以后這房子幾乎相當于白來的了。之后又進入關鍵環節砍價殺價斗智斗勇,要價560萬比索,被殺到500萬比索,更名費買家自己出,我包中介費。之后進入付訂金環節,約好三月底一起空降馬尼拉,她從日本飛過去,我從上海飛過去,

還是同樣的套路,我向SMDC地產公司提出更名申請,預約中介,辦理簽證,購買機票,目前第二套還在操作中,具體我就不貼圖了,如果按照我當時購買價格來看的話,這套52樓的可以獲利180萬比索。

前后花了9個月的時間,賣了8套期房合同,留了4套阿亞拉的gentry繼續持有。從買第一套菲律賓的房子到獲利套現成功,前后兩年的時間,獲利了200萬人民幣吧,不是什么特別大的錢,但畢竟投入也不算大,嘗到甜頭以后,我逐漸開始深入的研究菲律賓房產如何買期房樓花,如何買筍盤,如何接手當地人的期房合同,那種本地人失業了要斷供的,這種我會低價先買下來,轉到我自己的名字下面,然后我再尋找合適的老外客戶,轉手賣出,在馬尼拉待久了越來越愛上這魚龍混雜的大都市,截止到今天為止,我已經炒賣了45套菲律賓的期房樓花,成為菲律賓房產上的職業炒房客,同時我也做一部分銷售工作,幫助中國來的炒房客轉手和托管他們在菲律賓投資的房產。

從16歲開始折騰,出英國留學,畢業后各種創業,有賺有虧,其實最后真沒剩下什么,瞧一眼賬號里的錢,多數都是投資炒房賺的,有上海的,有菲律賓的,中國樓市十年大陽線,摧毀一切價值觀,曾經狂妄熱血滿滿的少年也不得不低頭踏實的買房賣房養家糊口,因為很簡單,炒房的幾乎都活的挺好的,創業的把命創沒的也不在少數。今天的菲律賓就像10年前的上海,處在經濟上改革開放的頭2-3年,這里不單單是房產,其他行業也是充滿無數機會,歡迎大家來到菲律賓馬尼拉。

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