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菲律賓馬尼拉城市之 – Pasay City(帕賽)

Pasay City(帕賽)的地理位置:北部與老馬尼拉市接壤,南部與帕拉納克(Para?aque)接壤,東北與馬卡蒂(Makati)和BGC的Taguig接壤,距離馬尼拉大都會最火熱的幾大CBD全部相連。西部挨著馬尼拉最有潛力和價值的景點馬尼拉灣,機場就位于帕賽,可以說帕賽占據了最重要的位置。

Pasay City(帕賽)的土地總面積為18.50平方公里,其中5.5050平方公里屬于市政府,而9.5平方公里的土地已由民航局(CAA)建筑群占用,其中包括尼諾·阿基諾國際機場(NAIA)和比利亞莫爾(Villamor)空軍基地和其余的填海區有4.00平方公里。因此,在該地區的地方政府中,帕賽擁有更大的土地用于公用事業,占其總土地面積的51.35%有9.50平方公里。帕賽由七個地區組成,分為二十個區域,共200個Barangay。

機場在帕賽南部的原因,所以帕賽的建筑都會限高,尤其是MOA這一片填海區域,商業樓都普遍只有十五層左右。交通方面,由于以MOA為中心的馬尼拉灣是填海造城,所以道路都很寬,比馬尼拉南北向重要大道C5和Edsa大道都要寬,所以限高+路寬的既視感讓人感覺很空曠的感覺,實際這里的寫字樓每棟都有接近一萬人的數量。

道路的規劃實際上彌補了馬尼拉最頭疼的問題——交通堵塞,因為土地私有,拆遷改造難度很大,所以造成今天馬尼拉的交通問題。

填海區道路規劃都設計了足夠的車道和人行道,MOA附近的跨接天橋也都可以更好的疏散人流。所以說在交通方面,灣區在城市基礎設施建設方面打了一個非常好的基礎,這是現在菲律賓最核心CBD——馬卡蒂所不具備的。

亞洲最大的商場MOA(Mall of asia)坐落于此,相信來菲律賓馬尼拉旅游的應該都會來MOA購物。除了商場外,帕賽市擁有諸多包含娛樂場及娛樂中心吸引全球諸多游客前來消費,帶動當地的經濟發展,填海區坐落著世界級酒店,游樂園,豪華度假村等,號稱是亞洲的“拉斯維加斯”。

目前,在建與運營當中的大小辦公樓約有20來座,共有五個綜合娛樂城度假村正分階段建設與運營。大多數印象流的眼里,馬尼拉灣確實是層高很矮+大片空置地很多,但是對開發商來說,絕對不會把土地都建造成住宅。不同開發商有不同的開發策略,通過打造其他區域稀缺的配套產品是達到溢價的必要手段。

SMDC這么大的開發商,在Mall of asia附近的發展策略也絕對不會只是指望著一個亞洲最大商場就來圈地蓋住宅賣錢。

在菲律賓開發土地的程序可能跟中國不一樣,但是在任何地方都會要以區域規劃為先,即便沒有總的帕賽市的城市規劃與設計,開發商拿了土地之前也至少會自己做一輪總體規劃,確定用地屬性,開發策略之后,控制性詳細規劃是肯定要做的,任何規劃到落地都會有數據的分析和支撐來確定每塊用地控制性數據,這是賣樓定價的依據。

所以說一個區域的發展如何,不要指望著中介憑著現場跑得多這種印象去給你說未來怎么樣,他踩盤踩得再多他也是一個房地產行業中最尾端的角色,接觸的面兒太窄如何來定義整個區域,甚至整個城市未來的發展走向。要知道開發商銷售告訴他的那一套說辭,還得是跟做開發和設計那里要的。

關于Pasay房產請訪問:Pasay房產

關于菲律賓馬尼拉的行政區劃請訪問:菲律賓馬尼拉行政區域劃分

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