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菲律賓買房投資,選預售房,還是二手房好?

2012-2013年是馬尼拉預售房項目發展高峰,代表2017-2018年將是新成交房潮(是的,你沒看錯!一般馬尼拉預售房要五年才會交房!)。我的朋友小竹是2014年來到菲律賓工作,今年屆滿三年的她,也開始規劃在馬尼拉買一間房,但碰上預售房及二手房的多元選擇,滿懷疑惑的她不知道該如何下手?

預算優先,菲律賓二手房外國人貸款不易,門檻高

像小竹一樣在三年前來到馬尼拉工作的臺灣人為數不少,工作穩定后,總會想在馬尼拉買第一間房,大部分的人首選地區是MAKATI或BGC,一來是離上班地點近,二來是較佳的生活環境。但如上述所說,經過2012年至今的項目發展高峰,這兩大金融圈的可建地塊已相當稀少,如果現在進場投資,幾乎沒有預售房可選,唯獨新房或二手房。而小竹就是看上一間位在MAKATI金融圈社區公園邊的新房,就總價或面積來看,都非常符合她的要求,但最后卻碰上貸款的問題讓她無法圓夢。

菲律賓二手房市場不比國內成熟,尤其在銀行貸款部分,更是困難重重。許多客戶在不了解的情況下,以為在馬尼拉買間二手房跟國內一樣貸款輕松,往往在付了預付款后才跑來咨詢,銀行貸款被拒絕了怎么辦?雖然現在菲律賓本土銀行對外國人購買二手房產貸款有進一步放寬,但難度依然相當大,只有在菲律賓有公司而且是公司的法定代表人才有可能貸款成功,千萬不要心存僥幸或聽信不良中介花言巧語。如果你看上的是已交房的新房或二手房,最好準備一次性付款的預算較保險,也就是說,買菲律賓新房的門檻跟預售房相比高出非常多,這是在菲律賓投資買房需要知道的重點之一。

近期不少開發商針對剩余的新建成的房子,推出所謂的RENT TO OWN的付款方式,顧名思義就是用租房的代價,每個月付2-3萬的月付款,便可立即搬家。而在二年后,一次性繳交剩余80%-90%的尾款,房子的產權才會過戶到你名下。小竹問我:這樣的房子能不能買?。其實,羊毛出在羊身上,這看似簡單輕松的付款方式,開發商已經將頭二年的利息加在房屋總價里面,其實就是變相跟開發商貸款的意思(反推年利息約10-12%)。至于能不能買?就看你個人能不能接受這樣的公司貸款(in house financing)。

目的導向,二手房買來收租金,預售房享受房產增值

現在市場上有一批專業投資人專門買進5年以上房齡的房產,因為價格相比預售房及新房便宜很多,但投資此類產品前,有三大要點必須要注意:一,如上述,外國人在二手房市場不容易貸款,需要一次付現金。二,如果房齡是五年以上的,代表最少是十年前的設計(記得菲律賓預售房蓋房要五年嗎?),這樣的產品在未來要再轉售是不容易的,但如果你的投資目的是長期收租當包租公,那在符合你的投資回報預期下,還是可以出手。三,房屋產權是否清楚?菲律賓產權過戶需要準備的文件多達11種(搶先閱讀:菲律賓二手房交易需要注意的文件),跟國內相比顯得復雜很多,許多一手房主更不清楚原來需要這些文件才可以過戶,在二手市場交易前,要提醒一手房主備齊文件再過戶。

預售房在交房前,有人轉售能買嗎?

在馬尼拉房地產預售房市場,還會出現一種產品就是預售房轉售,因為施工期長達五年,有時會有無法繼續支付月付款,或想提前獲利的客戶選擇在交房前轉售,小竹也好奇的問:這樣的房子能不能買?其實,這道理跟二手房市場交易相差不遠,假設,一手房買方A跟開發商買了預售房,原始成交價是300萬,過了二年,買方A已支付給開發商120萬,而房子行情漲到400萬,此時買方A選擇提前獲利出售,而買方B選擇接手此單位,那買方B則需要準備買方A已支付的120萬,加上獲利漲價部分的100萬,一共220萬的首付給予買方A,并且必須繼續承接買方A未履行完成的180萬尾款。而相關的政府稅費,在預售房轉讓時,也是必須支付的。

二手房市場很年輕,撿便宜外,首重交易安全

相比國內三十多年的發展歷史,菲律賓二手房市場還是相當年輕,整個市場需要銀行支持,安全的交易系統需要建立。畢竟在成熟地區可建土地稀少的情況下,會有越來越多的投資者選擇二手房市場是未來的趨勢。而如果想進場撿便宜的積極投資人,交易安全記得還是擺第一。

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