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菲律賓買房實戰經驗總結

菲律賓買房 2018最新情況如下:

1.一手好的房源特別少,并且特別搶手,比如菲律賓最大地產商AYALA阿亞拉地產,他們現在庫存所剩無幾,幾乎已經被買光了,為什么呢?首先,造的好,有價值的盤,買了容易獲利,本地人有錢的認這個開發商,面對外國投資客的大量涌入馬尼拉房價的大幅上漲,本地人也不敢不買,因為他們害怕現在不買未來越來越買不起了。而投資客,早年到的,和我同期的人,已經從菲律賓房產的炒作中獲利了,這批人膽子更大,來勢洶涌,仰仗著對菲律賓社會的了解,和實際炒房經驗,下手更狠的補倉,畢竟誰不想賺更多呢。后面來的中國炒房客大多是2017年2018年過來買的,這些人買了菲律賓的房產,幾乎還在持有狀態,并未套現,但是房價的漲讓他們看到更多機會,所以菲律賓房價越漲越買,他們身邊的親朋好友也跟過來買,導致來的人數越來越多,不缺好客人,只缺好房子,就是目前菲律賓房產的最大風險,好房源無房可買,無房可賣,而不好的房子很多,卻很難獲利。

2.零首付的大多數樓盤,比如說SMDC的,現在溢價嚴重,房子質量鬼一樣,密集度又很高,但是抓住了中國投資客想要高杠桿的心理,而玩起了漲價游戲,開發商很聰明,你不是不想給前面的款子嗎,那么沒關系,我總價問你多要20%的溢價部分,然后給你0首付,讓你4年時間慢慢還,雖然你最初的投入少了,但是你供4年給出去的錢實際上是高于市場實際價格的部分,所以投資客是賺不到什么錢的,便宜自然有便宜的道理,不會無緣無故的便宜。SMDC早年的樓盤,很便宜,當時這種0首付的有很大優勢,因為價格有優勢,現在SMDC早已經學壞了,我本人已經放棄炒SMDC新盤多年,因為除了中心區極其個別的地段極好的樓盤以外,SMDC90%的樓盤現在的價格奇高,投資客根本沒法獲利,大部分賣SMDC的中介都愛鼓吹它的高杠桿,鼓勵客人10套20套一次的供,其實這樣過度使用杠桿是非常危險的,中國人在菲律賓買房幾乎沒有成功拿到尾款貸款的,除非個人條件特別優異,我有一個客人從BDO貸到錢,但他本身是個年薪百外的外航飛行員,所以別相信忽悠,合理使用杠桿,對自己負責,不要貪心,因為你都沒有尾款的時候,你前面給出去的錢也拿不回來,打水漂了哦,中介錢賺好了,他幾年后可以消失,誰去管你。

投資房產貪心是致命的。SMDC現在最值得買的是早年一批低價合同,菲律賓人手上的,他們現在有些菲律賓本地人意識不到這些房產未來的價值,稍微賺點小錢就賣了,這種合同非常值得收,前面大概一次給25萬人民幣左右,但是能買到馬卡蒂中心區均價2.5萬一平的房子,簡直就像是白撿,比如說AIR RESIDENCE的特價合同,這種地段相當于上海的南京西路和北京的王府井大街,未來都是10-20萬一平的。

3.美嘉情況比較復雜,美嘉的一線房產更名費用要30萬比索,什么概念,你什么沒干就已經折掉4萬人民幣的更名手續費了,之前國內某知名論壇炒房團,集體去買美嘉在BGC國際城的麥可利西的開發商尾盤,就是這種一線品牌,他們一貫的操作手法就是買大V合作,然后給錢讓大V搖旗吶喊忽悠小白投資者,小白們自己慫,以為參團有保證,一人交2萬元中介費,跟他們去馬尼拉掃開發商賣不掉的垃圾尾盤,4萬的轉名費加2萬的中介費,又都把錢砸在大戶型上,小白什么沒干了就已經虧掉6萬塊了,而現在美嘉在BGC國際城一線的項目MEGA WORLD根本不讓投資客更名轉賣,最后只能收房,說白了,小白們連逃生的機會都沒有,這就是傳說中的SHUI褲,確實夠水的。

但是美嘉的二線品牌東方帝國的房產,其實非常好炒房,可以零首付,月供投入不大,也沒有過度溢價,轉名費用也低,只要75000比索就可以完成更名,大概合人民幣9000塊賣一次,今年東方帝國有一個樓盤叫KASARA,在未來地鐵沿線的ORTIGAS NORTH STATION那里,那邊現在幾大開發商聯合入駐開發,值得一炒。

4.DMCI依然是無力吐槽的一家公司,這家很多房子是建在紅色地震帶上的,比如說PRISMA.LUMIER.還有一些樓盤是建在貧民窟的,比如說凱園KAI GARDEN.INFINA.還有幾個盤是建立在化工廠倉庫區,每天大卡車跑不停,比如BRIXTON.FAIRLANE.所有DMCI的房子地段都是硬傷,周邊環境一塌糊涂,炒房別被忽悠,不能只看宣傳畫,你還是要親自過去看現場環境的。房產投資的重中之重就是地段!地段!地段!這話不是我說的,這話是李嘉誠說的,不服?去找李首富論。DMCI的房子不賣給菲律賓的律師,政要,媒體從業者,如果買他們房子你的職業是以上幾種的話,他們拒絕你,為什么呢,因為合同漏洞百出他們怕你和他打官司曝光他們,再有中介給你推DMCI的房子你問問他們為什么DMCI房子不敢賣律師?!還是一句話,便宜沒好貨,好貨不便宜,貪小便宜必然吃大虧。

5.ROCKWELL價格和質量成正比,物有所值,它家的幾個樓盤還是不錯的,比如說ARTON和VANTAGE.但是他家的硬傷是土地儲備不足,后期恐怕會薄弱,因為大的地產公司很多都是提前儲備土地,菲律賓房產是永久產權和地權的,比如說阿亞拉的土地儲備是180年前,由他們6代祖先完成土地儲備,當年馬卡蒂一平米土地只要47比索,而BGC國際城的土地當年就只要9比索一平米,這就是永久產權的優勢,一人置業,世代收益。

像SMDC的土地儲備是40年前完成,美嘉的土地儲備在20年前完成,所以土地儲備充足,而ROCKWELL最大的硬傷是后期土地儲備短缺,但是它家的質量和物業管理是全菲律賓唯一一家可以和阿亞拉PK的,阿亞拉就是菲律賓房產里的龍頭老大,風向標,他們走到哪里開發,哪里就成為未來最炙手可熱的地段。但是ROCKWELL家的經典樓盤還是非常值得投資并且長期擁有的。

6.菲律賓房產2018馬尼拉房價漲了,中心區很貴了,那到底怎么炒呢?
環境好,項目漂亮,看了有購買沖動的稀缺房源是我投資的喜好。菲律賓有個特性,有錢的只占全體人口的20%比,他們作為先富裕起來的人擁有大量財富,如果你炒的是剛需盤,那么我告訴你,菲律賓幾乎沒有剛需,你根本沒機會獲利幾十萬,為什么?因為有錢的他不會買你那種低端盤,而沒錢的想買也沒有存款,他不可能一次性付款幾十萬的錢給你,目前菲律賓大部分的轉手和買賣在外國人之間進行,在部分高端稀缺盤上,也有菲律賓本地有錢人接手外國人樓花的情況,但是很少,大部分是我們接手菲律賓炒房的人的合同。只有在很少很少的AYALA.ROCKWELL的項目上,本地人才會接手老外的房,因為那畢竟是人家自己國家,人家比我們懂,我認識的本地炒房客很多,他們很多人在2013年菲律賓房價還沒漲的時候就已經以一萬元人民幣一平的價格買了馬卡蒂和BGC的大量物業。所以不要相信中介告訴你的,你的房子未來可以賣給本地人剛需的鬼話,那是10年20年以后菲律賓人全部富裕起來以后的事情了,你等不起那么久,所以低價剛需盤是賺不到錢的在菲律賓。

7.遠離小產權房,這種房子是SMDC搞出來的租賃權50年而已,不是產權,只是租賃權和使用權50年,處在菲律賓房產利益鏈的最底層,SMDC實際是在鉆法律的漏洞,因為菲律賓的房產法律規定一個樓盤最多40%銷售給外國人,其他60%要銷售給菲律賓護照的公民,而菲律賓人的購買力又不足夠強大,所以SMDC在不違法的情況下搞出租賃權來侵占本國人購買權,鼓勵外國人炒房,讓房價越來越高。但是這種合同處在利益鏈的最下方,本國人根本不會去買外國人的合同,有錢的比你都會炒,還至于去給外國人當接盤俠嗎?沒錢的,想要也沒現錢一次付你的投入和你的利潤,有的中介忽悠你說本地人能貸款,你就又上當了,菲律賓貸款出奇的嚴苛,本地人也得符合條件才能貸款,不是人人都能貸款的,本地人也只能貸款合同價格的70%,即使他復合貸款條件獲批。那你的SMDC的合同是80%尾款,假設你總價100萬的合同供了3年,一年供款4萬人民幣,你要獲取利潤15萬人民幣養3年,那么本地人需要一次付你的錢是12萬加15萬加補10萬合同的10%(尾款的70%才能申請貸款),一共37萬一次付,你問問有幾個本地人一次給的出來的,菲律賓會花錢不會存錢,他們卡上連37萬比索都沒有,就更別說37萬人民幣了。

8.菲律賓首都馬尼拉地鐵1號線已經開工,在奎松段可以肉眼看到工人開挖,機器在鉆。這條起于馬尼拉國際機場終止于奎松大區的地鐵,連接著阿亞拉地產的四個項目,ARCA南就是未來的國際城BGC,相當于陸家嘴。再下一站就是C5環城高速的入口站,再下站是BGC國際城站點,最大受益樓盤是阿亞拉的PARK TRIANGLE RESIDENCE和寫字樓,因為站點出口離這個樓盤走路只有2分鐘。之后是馬卡蒂站,這站不是馬卡蒂的中心區,是連接未來馬尼拉地鐵2號線的KALAYAN大道站,從這里未來可以換乘2號線,菲律賓馬尼拉地鐵2號線是馬卡蒂境內的地鐵,環繞馬卡蒂而建(馬尼拉2號線我后面介紹,預計今年12月份動工),繼續說一號線,馬卡蒂站過后是馬尼拉第三大CBD ORTIGAS南站,這里的代表樓盤是AYALA的PORTICAL,ROCKWELL的VANTAGE,和ORTIGAS公司的MAVEN.很多中介喜歡打擦邊球說FAME和TWIN OAKS受益,其實根本這倆沒有地鐵,他們走到ORTIGAS南站要20分鐘,在菲律賓馬尼拉常年天氣炎熱,人類能夠步行的距離是700米10分鐘以內,多過這個距離的都可以忽略不計,就是沒有地鐵。再下面一站是ORTIGAS 北站,這里的受益樓盤是ROCKWELL GROVE和美嘉的KASARA.再后面是KATIPUNAN站,ANONAS站,這兩站周邊環境像炸過一樣,幾乎你可以忽略不計。EAST AVENUE站周邊沒有樓盤。之后進入重點NORTH AVENUE奎松站,這里是阿亞拉的VERTIS NORTH所在地,樓盤OREAN PLACE直接受益,這個樓盤是整個VERTIS NORTH項目的第四期,走路去地鐵只要5分鐘。這就是馬尼拉地鐵的一號線,預計2022年建成,我目前個人投資的很多項目沒有在MOA和價格已經很高的馬卡蒂和BGC國際城,我投了很多在菲律賓馬尼拉地鐵1號線和2號線上,我各人投資的一貫手法就是買潛力不買溢價。

再詳細解析一下菲律賓馬尼拉地鐵的2號線,起于馬卡蒂大學,這里是BGC國際城的入口處,過了趴賽河以后下一站是KALAYAN大道這里同樣是和1號線換乘的地方,直接受益的是ROCKWELL 馬卡蒂的項目,然后地鐵經過J.P.RIZAL大道,在馬卡蒂市政廳CITY HALL有一站,這里目前沒什么好的樓盤,只是老百姓住宅區,為了方便百姓上班弄了這么一站,之后下一站是阿亞拉的CIRCUIT MAKATI站,直接受益樓盤CALLISTO2,SOLSTICE,都是阿亞拉的項目。再下一站是RCBC附近的馬卡蒂中央消防局站,這個直接受益樓盤是SMDC的AIR RESIDENCE,LUSH RESIDENCE,和阿亞拉的LERATO樓盤。再下一站是馬卡蒂三角公園,這里直接受益樓盤是阿亞拉的一線品牌AYALA PREMIER旗下的PARK CENTRAL,最后一站到達馬卡蒂的SM商場附近,在這里可以和輕軌MRT3號線進行換乘。馬尼拉地鐵2號線,全部圍繞馬卡蒂而建造,再次證明了我的預測,資金和好處永遠是圍繞富裕地區投放,富裕地區會越來越發展,貧困地區會發展緩慢,所以投資要投在富人區,尤其是菲律賓這種資本主義國家更是保護本國的即得利益人群。

9.菲律賓馬尼拉的IT小鎮阿拉邦ALABANG,這里相當于上海的張江高科和北京的望京,早年由FININVEST地產開發,但是他們資金實力不行,一直沒有搞起來,辦公樓建設了30多幢,卻忘記了建造大量寫字樓附近的居民住宅,現在僅存的能現住的樓房只有7幢樓,根本不夠住的,區域內供需嚴重失衡,這里大量的菲律賓白領,7幢中國網絡游戲公司入駐,萬幸現在阿亞拉進入開發住宅,項目所在地在阿拉邦境內純土豪出沒的AYALA ALABANG VILLAGE旁邊開車2分鐘的距離,新樓盤叫VIENTO二期,這里一期的時候只要2.2萬一平,現在二期也不過才2.5萬一平,其實潛力非常大,還是一個理念,盯緊富人區,菲律賓本土富人區。

10.今年最大利好,習大大將于11月12號到18號,對菲律賓進行為期一周的國事訪問。杜特爾特會以最高規模接待,中菲友好會深入菲律賓人心。中國會提供給菲律賓8.4億比索低息貸款,包括援建蘇比克到克拉克的高鐵,馬尼拉城市南北過趴賽河的橋梁,幫助改進下水排洪和水泵供水等基礎設施建設。屆時CCTV各臺也會狂報道,來菲律賓的中國游客會越來越多,菲律賓房產也會逐漸進入全國百姓的餐桌。預計明年菲律賓房價還會漲,菲律賓好的房源會越來越緊張,越來越難買,首付比例可能會提高,馬尼拉大多數地區進入3萬人民幣每平時代是必然趨勢。

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