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菲律賓炒房炒樓花風險分析

菲律賓去年好些地方的房產價格漲了接近15%,而基本上從我第一次去到菲律賓(2013年)開始到現在,MAKATI 的公寓價格基本上翻了一番。

買房支付方式

菲律賓的開發商賣的很多是期房,也就是,先拿到地,就開始賣樓花。然后慢慢建設。建好了之后交付。支付條件各不相同,舉個典型的例子:

1)0首付,支付3萬PESO的定金。

2)15%的房款免息分成60個月,按月支付。有的可以用信用卡扣,有的可以用支票,一次性填完日期和金額付。60個月就是5年,基本就是房子的建筑周期。

3)開發商根據銷售情況和各種成本,逐漸漲價。前幾年穩定的一年最少漲了10%。但是這個漲價只針對后面簽合同的客戶。而且越到后面買,15%分期時間越少,每個月負擔的費用就越多。

4)客戶在交房前任何時候,菲律賓房產中介可以把你的合同轉讓給其他人。轉讓的合同不改變總價或者分期方式,支付10萬PESO(美加房產MEGAWORLD是30萬P)的更名費。接手的人,先付給你之前已經支付的分期的錢款總和,以及你們協商價格與當初合同價之間的差價,接下來他再接著把你的分期和尾款付清,按之前的日程計劃不變。

注:已經付的分期款+剩余未尾款+差價=現在的房價

5)房子一般會在5年的時候按時修好,但是并不會馬上交付,這邊會從底層開始,逐步裝修逐步交付。一般底層開始交,到高層交完,中間隔了一年。

6)當你的樓層可以交付的時候,你必須把剩下的85%尾款一次付給開發商。如果你一時半會兒拿不出來,可以跟開發商磨一磨,最多給你延期3個月(個別延期半年)。超過的話,就把房子重新拍賣。

7)外國人不能貸款。本國人或者在菲律賓有合法工作納稅的人,可以申請銀行貸款付尾款,利率很高,一年大概6%-7%,而且沒有20年分期,一般給你分5-7年頂天了。

看完上面的條件后,稍微轉一下腦子,就可以想到這個樓花怎么炒。

例如:

假設一套房子當前價格50萬,支付條件是15%分5年0利息0首付。你現在找菲律賓房產中介把合同簽下來。

前面5年,你總共要支付7.5萬元的分期,大概是每個月1250元

假定每年的價格漲10%(賣的快,漲得快),到第五年的時候,市價就成了50*1.1*1.1*1.1*1.1*1.1=80.52萬

到第5年交房前,如果有人想買現房,那你就跟他約好80萬(具體折扣可以商量)。

那他就要一次性把差價的30萬+你5年分期支付的7.5萬給你。他轉了合同后,再給開發商支付剩下的42.5萬元。 也就是7.5+42.5+30=80萬(現價)

你拿到手的是7.5(已付)+30(利潤)=37.5萬

那么,就像很多香港人那樣,一次性買幾十套房子的方式慢慢杠的話,怎么玩呢。

舉個例子:

假設你簽了20套房子的合同。那么每個月你就要支付1250*20=2.5萬元。

5年60個月下來,就要支付總共2.5*60=150萬元。這基本上等于你最初買3套全款的價格。(全款一般還有更大折扣)

但是在第5年交尾款前,你可以賣掉其中的12套房子的合同,你將收回的現金是37.5*12=450萬現金。

而你剩下的8套房子要交付的尾款是42.5*8=340萬

于是,你交完尾款后

得到了8套總價640萬的房子,并拿回了110萬元的現金。

這8套房子,如果出租的租售比8%計算,那么一年的租金收入為51.2萬元。

以上是理論值。 但實際上,前年,某些項目的增長實際上超過了我們的理論值。

理論上說,你可以用3套全款房的錢,5年后拿下8-9套公寓,并且還能收回近百萬現金。

這是開發商給你的政策杠桿,還不是銀行金融杠桿。因為基本上買房的人,特別是中國人,尾款都是一次性付清的。因此,我個人覺得,目前菲律賓的房市泡沫并不算嚴重。

再疊加一下他們目前的GDP增速,人口基數,可以開發土地面積等問題來說,一點都不擔心泡沫。

個人觀點。

另外,在我跟ALVEO的銷售主管聊天的時候,他特地說到了中國大陸客戶。

因為菲律賓國家的法律規定,一個公司,外國人只能持有40%的份額。

一個公寓樓其實就等于是一個股份公司,那么外國人可以買到的份額只有40%。

ALVEO公司的人提及中國大陸客戶,形容詞是“太有攻擊性”,就是說,中國人買房太厲害,買太多,以至于他們現在內部規定,每個項目給中國大陸客人的份額只有20%。

我說這不是扯淡嗎,有生意不做?

他們的解釋是:

1、大陸客人買了,自己不住,空房率太高,影響后面物業收入,和配套經濟發展。

2、項目后期,臨近交房的時候,中國客人甩賣太嚴重,影響公司的銷售工作。

3、只要你在大陸之外的任何地方有銀行賬戶或者地址證明,你就可以不在20%份額限制內。

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